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（記者嘉華綜合報導）美國房貸利率再度突破7%大關，對全美房地產市場投下一顆震撼彈，而近年房價快速上漲、投資客活躍的拉斯維加斯，可能受到更直接的影響。最新市場數據顯示，拉斯維加斯房屋庫存已經增加，房價漲勢停頓，房屋出售時間拉長，降價求售情況也相當普遍。在這樣的市場環境下，房貸利率重新站上7%，可能進一步壓縮購屋族的負擔能力，也讓賣方必須面對新的價格壓力。
根據房地美（Freddie Mac）9月24日公布的最新資料，美國30年期固定房貸平均利率升至7.03%，高於前一週的6.95%，也明顯高於一年前同期的6.30%；15年期固定房貸則由前一週6.26%升至6.42%。30年房貸利率已從8月27日的6.66%，一路升至9月24日的7.03%，短短四週上升0.37個百分點。
對拉斯維加斯而言，這波利率上升來得尤其不是時候。
最新資料顯示，拉斯維加斯房市在利率突破7%以前，就已經開始呈現供需重新調整的現象。
Realtor.com統計顯示，今年8月拉斯維加斯地區待售房屋達10,788戶，比去年同期增加6.9%，增幅接近全美3.6%的兩倍；房屋掛牌中位價約46.9萬美元，比去年同期下降0.9%。更值得注意的是，約24.2%的待售房屋已經降價，顯示部分賣方必須降低價格才能吸引買家。房屋在市場上的中位時間也增加至58天。
Redfin的數據也呈現類似趨勢。截至8月的三個月期間，拉斯維加斯住宅成交中位價約44萬9702美元，與去年同期大致持平；房屋平均需要約55天才能成交，而且平均成交價格約為掛牌價格的98%，意味不少買家已經可以用低於開價的價格成交。
這些數字說明，拉斯維加斯已經不再是疫情後「房子一上市就有人搶」的市場。買賣雙方的力量正在重新取得平衡，部分區域甚至逐漸向買方傾斜。
7%房貸最大的衝擊：不是房價，而是每月付款
對一般家庭而言，真正決定能不能買房的往往不是房屋總價，而是每個月必須支付多少房貸。
以購買一棟45萬美元住宅為例，如果支付20%頭期款，貸款36萬美元、期限30年，在不計房屋稅、保險及HOA費用的情況下：
--若房貸利率為6%，每月本金及利息約為2,158美元；
--若利率升至7%，每月約為2,395美元；
--若利率進一步升至7.5%，則每月約為2,517美元。
換句話說，同樣一棟房子、同樣36萬美元貸款，從6%升到7%，每月就增加約237美元，一年增加近2,850美元；如果持有30年，利息成本差距更為可觀。
這也是為什麼房貸利率每上升半個百分點，都可能讓一批原本符合貸款資格的買家被迫降低購屋預算，甚至暫時退出市場。
45萬美元房子 7%利率下月付逼近2,400美元
這個問題對拉斯維加斯尤其明顯。
Redfin資料顯示，目前拉斯維加斯住宅成交中位價大約45萬美元。
如果一個家庭購買45萬美元住宅並支付20%頭期款，需要先拿出9萬美元現金，再貸款36萬美元。以7.03%左右的30年固定利率估算，每月僅本金和利息就接近2,400美元。
再加上房屋稅、住宅保險、可能存在的HOA管理費，以及房屋維修等支出，每月實際住房成本還會更高。
因此，即使拉斯維加斯房價沒有大幅上漲，只要利率持續停留在7%以上，對首次購屋者而言，住房負擔仍然可能繼續惡化。
賣方可能面臨「降價換成交」
另一方面，高利率也正在改變賣方的心理。
當市場上的房屋增加、買家減少，賣方要成交就必須在價格、維修、過戶費用或利率補貼等方面作出更多讓步。
目前拉斯維加斯約四分之一掛牌住宅已經出現降價，Redfin的統計更顯示，8月有39.1%的房屋曾經調降掛牌價格。由於不同機構的統計口徑不同，兩項數字不能直接比較，但方向相當一致：降價已成為拉斯維加斯市場的重要現象。
如果30年房貸利率繼續維持7%以上，甚至向7.5%靠近，賣方可能需要重新調整對房價的期待。尤其是急於出售、已購買另一棟住宅，或者投資報酬受到壓縮的屋主，價格調整的壓力可能更加明顯。
新建住宅市場可能出現另一場競爭
高利率也可能讓拉斯維加斯的新屋與中古屋市場出現不同走勢。
大型建商通常比一般屋主更有能力提供購屋優惠，例如補貼買家的貸款利率、支付部分過戶費，或透過旗下貸款公司提供優惠融資。一般中古屋賣方若要與新屋競爭，可能只能透過降價或提供seller credit等方式增加吸引力。
因此，在高利率環境下，消費者不能只比較「房價」，還要比較實際貸款利率、建商優惠、過戶費及每月付款總額。
對現有屋主而言 反而形成「低利率鎖定效應」
不過，高房貸利率並不代表所有拉斯維加斯屋主都會急著出售。
許多在疫情期間取得3%至4%低利率房貸的屋主，目前反而缺乏出售住宅的誘因。因為一旦賣掉原來住宅，再購買另一棟房子，就可能必須把3%左右的房貸換成7%左右的新貸款。
這種「利率鎖定效應」（lock-in effect），可能限制部分二手住宅供應，也成為支撐房價的重要因素之一。
因此，即使市場轉弱，也不能簡單推論拉斯維加斯房價一定會出現大幅下跌。
拉斯維加斯房市正在從「搶房」轉向「談價格」
從目前數據觀察，拉斯維加斯比較值得注意的變化，並不是房價突然大跌，而是市場結構已經改變。
8月待售房屋比去年增加6.9%，房屋出售時間拉長至58天，約四分之一掛牌住宅降價，而掛牌中位價則較去年下降0.9%。這些現象共同顯示，買家選擇增加，賣方過去幾年所享有的價格主導權正在減弱。
另一方面，市場也沒有完全停擺。Redfin資料顯示，8月拉斯維加斯成交2,427戶，比去年同期增加13.1%，顯示仍然存在實際購屋需求。
因此，目前市場更接近「量仍存在、價格轉平、買方議價能力提高」的局面，而不是全面性的房市崩跌。
未來關鍵在7%能維持多久
接下來拉斯維加斯房市最值得觀察的，可能不是利率是否短暫突破7%，而是7%以上的房貸成本會維持多久。
如果利率只是短期上升，之後重新回落至6%左右，被壓抑的購屋需求可能重新進場；但如果利率長期維持在7%至8%之間，買家的購買力將持續受到壓縮，房屋庫存可能進一步增加，賣方降價及提供優惠的情況也可能更加普遍。
對準備購屋的拉斯維加斯居民而言，高利率固然增加每月付款，但市場轉向買方也意味著更多選擇、更長的考慮時間，以及更大的議價空間。買家除了要求降低售價，也可以與賣方談判過戶費補助或房貸利率買降（mortgage rate buydown）。
對準備出售住宅的屋主而言，則可能需要接受另一個現實：過去幾年快速漲價、買家競價的市場環境正在改變。房屋如果開價過高，在高利率環境下可能需要更長時間才能成交。
房貸利率突破7%，可能加速一場已經開始的市場重新平衡。
未來幾個月，如果「高利率、庫存增加、成交時間拉長」三項因素同時持續，拉斯維加斯房市的主導權，將可能進一步由賣方轉向買方。
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